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服务业发展促进局赴上海考察报告
索引号: fwyfzcjj-/2017-0222004 公开目录: 区域规划 发布日期: 2012年12月25日
主题词: 发布机构: 服务业发展促进局 文    号:
 

    2012年12月11日,区服务业发展促进局、土地规划与建设服务局一行三人赴上海考察学习现代服务业园区建设工作,考察组主要对上海市漕河泾新兴技术开发区和上海蓝天经济城中特色园区的建设情况进行了调研,通过这次考察,我们看到了上海人在“敢为天下先”的创新精神下特色园区建设所取得的巨大成就。现将考察情况报告如下:
     一、考察园区的基本情况
    上海市是我国发展最快的城市,同时也站在经济发展的最前沿,金融、贸易及研发总部等现化服务业已成为全国的“桥头堡”,他们无论在特色商业区的建设还是商务中心的打造方面都起步较早,经验充足,成果丰硕。考察组主要参观了位于上海市漕河泾新兴技术开发区的齐来科技园、怡红科技园、漕河泾现代服务业园、漕河泾国际商务中心、老外街及上海蓝天经济城的南翔财富中心和北虹桥时代广场等特色园区,并与漕河泾开发总公司相关部门进行了座谈,认真学习了当地在商务中心区和特色商业区建设、楼宇经济、商业地产运作模式等方面的成功经验、做法。
     二、两个开发区能高速发展的经验
    (一)公司化运作已经成为上海先进园区的成功开发的一柄利剑。
    无论是上海市漕河泾开发区还是上海蓝天经济城,在建园之初均成立了有政府背景的开发建设总公司(漕河泾为上海漕河泾新兴技术开发区总公司,南翔镇为上海蓝天经济城发展有限公司)采取政府主导、公司化运作的模式,在负责整个园区的开发、建设、经营和管理的同时,也成为产业园区收入的一项重要来源(据漕河泾开发总公司介绍,除公司利润外,上缴税收超额留成部分的50%由所在区徐汇区返还,用于区内公共设施建设,2011年仅返税一项就达1.3亿元,可见其收益之高)。
    在下辖产业园的建设中,以建设总公司为主体,引进战略合作伙伴,成立由总公司控股的子公司进行统一规划、统一建设、统一招商、统一管理。既解决了建设的资金问题,又实现了开发区的盈利。
    (二)打破政策瓶颈,先建后批已是上海特色园区建设中一件“法宝”。
    在工业与商业的交汇区域,先建设后审批已是上海特色园区建设中一件“法宝”,对迅速提高该区域内环境与经济提供了可借鉴的宝贵经验。漕河泾商业街和上海万丽酒店更成功的案例。漕河泾商业街、上海万丽酒店原为老旧工厂区域,公司前期与政府沟通,确定项目“先斩后奏”、“先建后批”,以规避现有土地、规划、房管等部门的政策瓶颈。再将项目街区划分若干地块,统一规划后,将部分地块给予原企业进行建设、经营,以减少土地、建筑等补偿费用,推动项目进展。同时,又将另一部分地块给予有实力的商业集团,针对不同要求定向开发。待整体项目完成后,由上海市政府召开市长会议,确定土地、建委、人防、抗震、规划、房管等部门为其补办各方手续,土地、建筑由工业变性为商业,从而规避规划调整、土地挂牌、房产办理等政策性瓶颈,同时完善其法定程序。
    (三)对成熟街区商业化改造成为提升园区形象及产出率的一项举措。
    解决园区新老交替,提升园区老旧区域再形象及产出率,已是成为各个开发区一项难题。在漕河泾开发区主要的解决方法是对成熟区域内老式厂房建筑在未经过任何审批的情况下进行改造和重建。一是以将沿街厂房改造为现代服务业商业街区;二是对靠近商业街的框架厂房进行改造,使之成为以商业办公为主的企业商务区;三是在符合条件的区域建设商业服务功能区。目前已形成了老外街(临时建筑)特色餐饮酒吧的集聚及田林路两侧(开发区一期)集商业和商办为一体的综合街区。既提升了老旧园区形象,又增加了土地的产出率。
    (四)总体规划,采取多元化模式,打造CBD。
在CBD的打造上,由所在区域开发建设公司总体规划,设定准入条件,由符合的企业共同建设和管理。上海蓝天经济城,以蓝天创业广场(蓝天经济城自行建设)为中心的银南翔文化商务区(CBD),周边的总部大楼由东方伟业、七星导购、昌辉、中川石油、中暨、跨采、久友等七个集团严格按照规划进行项目的开发建设、管理及后期服务。正在进行定向招商的北虹桥时代广场项目同样是由所在区域开发建设公司的总体规划,符合准入条件的连飞、昌辉与保兰得三家集团共同打造。

    三、几点建议
    经过考察对比,我们切实看到了自己的许多“短板”,如市场容量、产业配套环境及区域优势等难以在短期内赶上,但应该深入研究,提出对策;有些“短板”,如开发模式、服务、招商建设等方面的具体措施,则可以采取“拿来主义”。
    (一)创新机制,突破格局,建立有收益的开发建设公司势在必行。
    成立以政府为主导公司化运作的建设公司,已经是上海先进园区的成功模式,也是我区打破制度格局及收益瓶颈的重要举措。
    建议:我区必须成立新的开发公司,在部门管理、分配机制上完成实行公司化管理,除公司班子成员外,全员均实行聘任聘用制;在开发模式上,要赋予公司参与土地收储和土地一级开发权,以市场化方式进行园区开发建设,同时获得收益。目前,我区的各个指挥部均是以拆迁、建设及协调职能为主的临时机构,无一是营利机构,无法进行正常的经营和收益,成立新的建设开发公司,在便于统一规划、统一建设、统一招商、统一管理的同时,也打破了我区开发建设无收益的僵局。
   (二)突破束缚,敢为天下先,用成熟区域,打造我区特色商业区。
    先建设后审批已是上海特色园区建设中一件“法宝”,漕河泾商业街和上海万丽酒店更为成功的案例。在漕河泾开发区对园区一期中老式厂房的改造,使之成为商业区就是在没有进行任何审批的情况下推出的方案。我区的连飞微软广场项目也是对此的尝试,主体工程于本月25日封顶。
    建议:我区也要敢于用“先斩后奏”打破僵局。一是用连飞微软广场作圆点,以此为点,以点带面,在周边打造集商务、住宿及金融为一体的商务综合体,后期再对相关手续进行完善;二是鼓励区内骨干企业进行厂房改造,全力打造集厂房、商务办公为一体的综合性厂区,快速提升我区商务办公环境;三是对工业企业临街区域进行功能化改造,引入便利店、银行及餐饮业,整体提升园区的功能。
    (三)总体规划,集团式合作,在商业地块上实现小地块大运作。
    以漕河泾开发区老旧园区改造及蓝天经济城北虹桥时代广场建设为例,一是由总公司收回厂房,单独开发;二是由总公司与原地块企业同共组建公司,进行联合开发;三是由实力强的企业按总公司规划,单独开发;四是对中心地带采取集团合作,定向规划、定向开发(北虹桥时代广场由连飞、昌辉与保兰得三家集团共同打造)。
    建议:在一期已变性地块的建设中,一是由管委会对该区域做一个高质量总体规划;二是对实力强,有单独开发意向的企业,可在总体规划下进行开发建设;三是由开发公司与原地块企业(按厂房、土地评估价格入股)共同组建新公司,由新公司按总体规划对地块实施建设、招商和管理;四是将重点区域按功能分成若干小地块,设置准入条件,引进企业按总体规划联合开发,达到小地块大运作,共同开发共同收益的目的;五是对已经不盈利的企业,坚决收回土地,由开发公司统筹安排建设的实施。这样实施不仅能尽快解决工程实施主体,加快工程实施进度,更缓解了我区的动迁、资金赔偿及建设投入方面的压力。
    (四)找准定位,突出特色,努力打造特色商业街。
    以老外街和新天地为代表的高端商业街,为所在所在园区打出了一张特色名片。
    建议:依托我区洛浦公园、湿地生态园自然景观带--滨河路沿线规划、建设特色商业街。把725所、昌兴、中航锂电等沿街闲置的土地利用起来,借鉴老外街和新天地其成功经验对其进行开发,由此产生的土地问题,由区管委会向市政府协调,使其临街工业空闲土地变更为临时商业建筑。沿线土地所有权企业可自行进行建设、收益,但须由公司规划建筑形式、立面效果,并进行定向招商、后期管理。在实现企业(产生的租赁收益归原企业所有)、政府双赢的同时,既解决了我区夜晚一片死城的同时,又为我区乃至我市打造出一块休闲娱乐的聚集地。
   (五)加强合作,深入学习,真正在园区建设上取到“真经”。
    建议:一是要与上海漕河泾开发区建立战略合作联盟,加强经验交流;二是派出相关人员到上海漕河泾新兴技术开发区总公司进行挂职锻炼,学习其运作模式和了解商务信息;三是与上海漕河泾新兴技术开发区总公司共同建设一园区,做为对政企合作的一个试点。

       
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